导读
上期讲到水家的九斤姑娘和小木匠周莲塘比翼双飞，改变了自己的命运。他俩从宁波到上海以后是怎样起家的？怎样打造了后来人称 “庆字号房产帝国“ 的老上海市中心一大片民房？为什么要有儿子？富二代怎么培养？怎么守家立业？传说上海滩房地产业界早有三大女强人，各有千秋，《周莲记》孤儿寡母，水夫人独当一面，棋高一着 。
第三章
《周莲记》
牛庄路清凉寺
就这样，周莲塘背了他的木匠篓子，抱着初生的女儿，带着妻子去了上海。好在妻子不是小脚，出门能走路。不过，跟着男人“闯码头”是另一回事，要吃得起苦，还要能随和，入境问俗。俗话说，“吃得苦中苦，方为人上人”。网上说周家三兄弟当时很穷，坐了鸭蛋船到上海，生活艰苦，“一个咸鸭蛋要过两顿饭”。这是媚俗的说法。当代想象，似乎越穷越光荣，穷是成功发迹的保证似的。其实，刻苦节俭对生意人来说，是一种美德。既然当时“一个铜板可以买五个咸鸭蛋”，周家还不至于连咸鸭蛋都吃不起。水夫人勤俭持家，倒是真的。五行有道理，水生木, 木生火, 火生土, 土生金。
现在回忆起来，印象很深的是，我外祖母说过几次，她祖父是“拎着一个木匠篮子到上海的”。言下之意，就是教我们不要奢侈浪费。我们小时候，一个咸鸭蛋也经常吃两顿饭，因为咸，不是因为穷。这么多年来，在西方，我老是听说，“Jesus Christ was a Carpenter” (耶稣基督原先是一个木匠)。没想到我的祖先也是个木匠。木匠是新天地的打造者，现代都市社会的开山鼻祖。
周家的三弟到了上海，由大哥安排，进入沙逊洋行属下的建筑公司，学样子木匠。他手艺好，人又机灵、勤快、善于领会上司的意图。而且，他讲一口流利的英语，不是结结巴巴的洋泾浜，深得洋行大班欣赏，破格提升他为房产公司的“跑楼”，即现 今的楼盘推销员。
不久，他结识了一位法国敬修堂传教士。梦之先生说，此人在为上帝服务的同时，也积极地为自己谋福利，主要是进行地产买卖，却苦于言语不通，信仰不同，在商场上价值观不同，生意很不好做。所以当周莲塘出现时，他认为无疑是上帝给他派来的“天使”。对周莲塘来说，遇到了贵人，在租界上有了靠山。二 人相见恨晚。
此人原来是法国主教里来。他们开始时用英文沟通。不久，里来提出要教他法文。主教大人每周亲自给他上课。年轻人不敢怠慢，一有空就去请教，勤勤恳恳。不久他就会看，会说，还会写法文。他担任了主教大人的秘书，在洋人面前名周礼堂。那时候法国人来沪经商的不多，传教的多。教会不公开做生意，大部分生意就是置地买房，造教堂，扩充租界。
里来主教看好了周莲塘忠厚老实，信得过他。两人开始通力合作，配合默契。由主教大人出面向洋行贷款，周莲塘帮他择地买房。他俩合伙买了一块又一块地皮，有租界内的，也有租界外的；一批又一批房屋，有商铺，又有民房。他们以抵押贷款， 循环获利的方式，囤积居奇，渐渐积累了资本。同时，周莲塘在租界外的地段，也为自己置下了好多地皮。他先是在泾北(即苏州河以北)以及南京东路和三洋径桥(即江西中路)，南京西路一带买进若干旧房基地。偏僻的地段建后将楼盘出卖，留下好地段逐年扩大。不久这些地段被规划进租界或公共租界，价格暴涨，使他很快身价百倍，麻雀变了凤凰。
他忙不过来，索性辞去了沙逊洋行“跑楼”的工作，自己拉起一支建筑施工队伍，上海人称“大包筑头”，给人造房子，修房 子，打造园林，花园，成了营造商。其实小木匠干起了自己的老本行。他喜欢造房子。年在上海工部局注册，创办了自己的 地产公司“周莲记”。那是中国人在上海建立的第一家房地产公 司，和外国人做生意。
“周莲记”在老沙逊洋行挂牌，生意兴隆。那段时期，上海是冒险家的乐园，外国人来上海越来越多。要在上海置地置房的人踏破门槛，纷纷求他代办。周莲塘又会讲英语，又会讲法语， 当时在上海洋行买办之中像他这样风度潇洒，忠实可信的华人也不多。他代办出了名，有的外国人除了土地买卖，宅第建造，改建旧屋之类的事情也来找他。
水夫人提醒他，各地到上海的平民百姓越来越多，有的是逃难来的，许多从宁波乡下出来的同乡和他们刚来时一样，携妻带女，老老少少，家家户户需要住下来，好在上海安家立业。和外国人做生意只是赚钱，帮助老百姓在上海有个安生之处才是应该做的事。也能广结人缘，济世扶贫。
周莲塘听了脑子一动，想出了地产经纪的一个创新的营业方法，就是民房租赁。当别的“大包筑头”都在为洋人富人建造高楼大厦的时候，“周莲记”开始经营房地产出租，主要业务就是全权代表房产开发商销售或租赁商品房和民房，从中提取% 的佣金。就像现在美国的房产管理公司，负责给业主经营出租业务， 一般的提成也是% 的佣金。经租无须太大成本，“周莲记”旗开得胜。
赚了钱，周莲塘就购置租界内和租界外更多的里弄房子， 供老百姓居住，打造他的“租赁王国”。他做生意不与别人竞争， 凭自己本事吃饭。据说，他不仅善贾，还具有开拓创新精神，经营房地产不与高手争锋，另辟蹊径，独具一格，稳中取胜。最重要的是，他说话算数，“周莲记”的信用称誉上海。不管是中方华资的钱庄，还是洋人的银行都愿意借贷给周家，因此他很顺利， 生意像滚雪球似的，越做越大。
年，中法战争爆发，许多法国人撤离上海。里来主教已经年迈，体力衰竭，决定退休，回国养老。临走之前，他将以前周莲塘替他买了经营的一部分地产都留给了他的合伙人，包括新闸路成都路又的和庆里，燕庆里和肇庆里三处里弄房子。周莲塘本人在租界上也置有民房，都在市中心，今南京路，北京路的闹区。那些里弄房子都以“庆”字命名。除了山海关路的和庆里，新闸路的肇庆里，还有河南北路的富庆里，厦门路的衍庆里，茂名北路的德庆里，云南南路的餘庆里，延安东路江西中路转角的吉庆里，湖北路的吉庆坊，天潼路的宝庆里、恒庆里、牛庄路的福庆里等等。可见里来主教的那三条弄堂房子原来就是周莲塘命名的。后来有人发现 ，上海带有“庆”字的里弄房子大多是周家的产业，《周莲记》被人称为上海滩“庆字号”房产帝国。
直到后来，他儿子周湘云怕出了名树大招风，添置了民房里弄房产，不再用“庆”字命名。不过周家的产业继续扩展，南至金陵东路外滩一带，西至法租界巨鹿路的景华新村，都有周家的 民房产业。幸运的是，周莲塘买的地靠近外滩，逐年升值，十年间他就成了“海上闻人”。
周莲塘为水夫人建的，是位于市中心，今南京东路食品公司背后牛庄路，宁波路上的一座三进深的大宅园。小木匠不造高楼洋房，而是闹中取静，造了一所中式庭院。内有假山池塘，四周盘龙瓦片围墙。后来改为一座寺庙，就是《清凉寺》的前身。周家身居十里洋场，不向往摩天大楼，却留恋尘世外的古色古香。后来两个儿子在南京西路造了两个周公馆，各自都保留了他们独立的花园，《学圃》和《纯庐》，各占地四十亩。园内也是古风尚存，亭台楼阁，精致绝伦。不同一般西式洋房的花园。这在如今文物保护的华山花园内，可见一斑。小木匠和水夫人遗留的品味和民族精髓，还是一脉相传。
水夫人有远见。果然，到了上海以后，她和周莲塘又生了 两个女儿，两个儿子，一共五个孩子。她自己不但要持家，管教五个孩子。《周莲记》的营业和进出，她都过问。丈夫在厅堂里和外国人谈生意，她在屏风后面听，外国话她有的能听懂，有的听不懂。过后她会问他，提醒他，不能疏忽，不要受骗，甚至还教他怎么做。俗话说，“家有贤妻，夫不遭横祸”。她替丈夫出谋划策，经常说得丈夫心悦诚服。好比慈禧太后垂帘听政。在她那年月，，正好是慈禧在位，当朝的榜样，时代的风气，不招人非议。她还颇受家人和同行的尊敬。她说一句是一句，建立了很好的信誉。
《周莲记》开启了上海滩的民房租赁行业。但是收租不是那么容易的事。“里”内“坊”中鱼龙混杂，三教九流黑白二道什么鸟都有，要能痛痛快快收到租金并不容易。周莲塘在水夫人的帮衬 下，把宁波帮的智慧发挥得淋漓尽致。他们把一部分房产批发租给有头有脸的，讲信用的大亨，让他们做“二房东”为自己收房租。或是采取招商引资的方法，凡一次性付清十年租金的，可在 “围城”中优先选租商业用房。难怪有人戏称: 周家人是闭着眼睛稳赚钞票。
开始时周家住在天津路乾记里老宅，是个三开间， 两层楼的回廊式院子。水夫人每天清早一早就从楼上下来，独自坐镇在穿堂间里，因为穿堂间是所有人员的进出之地，无论是帐房、 职员、还是车夫、佣人；哪个早到，哪个迟到，谁勤快，谁懒惰， 她即可一目了然。每到过年时，她就根据每个人平时表现，分别把员工们招到上房，个别谈话，视其工作成绩分发红包。员工们各自拿到红包，对自己的“份额”都还满意，说不出怨言，因这位水夫人的确把情况了解得清清楚楚。
水春兰尽管住进了独立的别墅庭院，家财百万，日常生活 却十分节约，平日里粗茶淡饭。晚上搓好小麻将，还是老习惯， 盛半碗冷饭用开水一泡，一只高邮咸蛋能过三四顿夜宵，每每连碗馄饨都舍不得买。当家的如此节俭，管家自然不敢铺张，下人的伙食也是素多荤少。久而久之，引起了三四个账房又出怨言，传到水春兰耳中，她顿时醒悟。这些下人全都是与她丈夫同甘共苦创建租赁王国的功臣，怎能怠慢? 于是，她立即找来管家商量改进方案。
一天账房开饭，水春兰过来见餐桌上没有荤菜，大为恼火，当场把厨师叫来，训斥管家。说是“为啥不买好小菜给先生们吃? 上次南货店买的海参，火腿到哪里去了? 为什么不拿出来吃，炕 (藏)着等发霉吗? 赶快拿出来给大家吃!” 管家支支吾吾地说: “我们都是先生从乡下带出来的，不能忘恩负义。师母不容易，能省则省，也算是我们报答先生了。” 宁波人有个戒律，人不能“过河拆桥”。就是儒家传统，必须知恩图报，不能忘恩负义的意思。水春兰顺水推舟，说道:“大家的好意我领了。小菜能省几个钱， 只要大家同心协力，就是报答你们先生了”。
一席漂亮话说得又出 怨言的账房们无地自容。都说老板娘会做人。厨房大师傅有了老板娘这一句话，再也不敢怠慢账房先生。账房先生们无不记在心 上，对水夫人感激不尽，更加忠心耿耿地为周家卖力。
水春兰不是假聪敏，而是真聪敏。她不一意孤行，而是会发现问题，知错就改，有远见，防患于未然。从此之后，周家的伙食改善了不少。此后，她处处提醒自己，要省就省自己，不能亏待下人。她的孙女们把“不能亏待下人”的传统倒是保留下来了。我外祖母身边帮她做事的人，无论男女，一般都做得长久， 都是来了不走的，或者走了还回来，在外面从不说主人的坏话。就连文化大革命中，别家的佣人揭发主人，我妈的陪嫁老妈妈却护着我妈，和红卫兵论理。当代上海人大都抱怨家政难用人，用不长，我妈却从不难。我家的保姆都像自己人一样。我也不难，不喜欢亏待下人，只知道这是大家闺秀的礼数，没想到这是水夫人留下的家风和传统。其实，这是现代化的企业管理方式。
年，周莲塘刚做了四十大寿，不幸英年早逝。水夫人想到，这么多年来，宁波人为了保护葬在上海宁波商会会址四明公所墓地的父老乡亲的祖坟，和法国人的冲突连续不断(- )。法国人为了扩张租界，征税筑路，开养牛场喝牛奶，曾勒令宁波商会拆迁四明公墓。“四明”是宁波的别名。他们也许不懂中国文化，宁波人什么活都能干，要拆他们的祖坟是天大的忌讳和冒犯，万万不能的事。法国人补贴多少赔偿费他们都不答应。相反，宁波同乡会竭尽人力财力，一切资源，游说政府官员，组织几十万人罢工罢市，反抗法国人的暴力拆迁。法国人开枪打死华人，也没有吓退宁波人，反而使宁波人更团结了。清政府在自己的国土上保护不了自己的百姓，反而给租界上的法国人赔钱。
水夫人在关键时刻一向有远见，有主张。即便死了男人，悲痛欲绝，她头脑还是保持清醒。她对族里的人说，叶落归根， 她要把他丈夫的遗体埋葬在宁波。她亲自选了一块风水宝地，相信能保佑子孙后代平安，兴旺。那块风水宝地不在村里，而在宁波市里。这就是前文提到，我小时候跟着周家人去上过坟的周家陵墓。一路宽宽的石梯石阶，平平整整，高耸入云。后面和两旁松柏林立，巍然壮观。想来不是村里周家的祖坟。亏得水夫人有主意，把她的丈夫葬回宁波。就是那块周莲塘的墓碑，经过文革的打砸抢，居然会有人偷着把它运回凤岙村，竖在当时生产队仓库间的大墙上。可见村里人对周家，对水夫人的赤胆忠心。半个世纪过去了，竟然会被政府文物保护考察团发现，作为文物保护起来。这真是“蓬壁生辉”，千年古镇重见天，面向世界。凤岙村的金凤凰一路翱翔，飞过太平洋，来到旧金山，落在我的案头。
丈夫过世以后，一般的女人能够守住家业已经不错了。家里也已经吃用不完了。但是水春兰却要继承丈夫的遗愿，继续创业。当时两个儿子尚还年幼，后来成为上海“地皮大王”的长子周湘云才十三岁;“一号汽车”的主人，次子周纯卿，才十一岁。开始时，水夫人求周莲塘的长兄周咏春从武汉赶来帮忙维持家业。表示她没有像一般传统女子那样依仗娘家人，私费娘家，这也是不容易的。可是，周家老大在武汉也是家大业大，不能久留。见水夫人精明强干，能对付，便放手了。
水夫人从幕后走到前台，毅然挑起了“庆字号”租赁王国这付千金重担，继续经营周莲记的业务，并且做得有声有色。用今天的话说，她是第一流的领导人才。首先，她能稳定军心。丈夫手下的得力干将都是周莲塘从老家凤岙招募来的 “江东子弟”， 非亲即故，周家厚道，都愿意留在周莲记。他们对水春兰仍是俯首帖耳，忠心耿耿。水春兰善用人，她从中挑出几个来委以重任， 替她独当一面，自己还坐在家里“垂帘听政”。遇到麻烦解决不了，水春兰就把对方的太太请到家来搓搓小麻将，聊聊家常，叹叹苦经，博取同情。她走的是“夫人外交”路线。
第二是令行禁止。她毕竟要在那么多男人面前建立她的威信。必须做出规矩，赏罚分明，又不能伤和气，得注意方式方法。她有心计。建筑公司有个负责进货的管事，以为水春兰一个妇道人家不懂千变万化的市场行情，交易时从中拿了几次回扣。年底发红包，那管事打开红包，见里面装的是一叠白纸，上书一个 “拿”字。管事明白，这是东家在指责他白拿了公司的钱。管事急忙向水春兰负荆请罪，主动提出打铺盖走人。水春兰却极力挽留，说: “过去，就让它过去，都是乡里乡亲，你总不能抛下我们孤儿寡母不管吧。” 此后，那管事再也不敢贪便宜。其实在军事上，这 叫做“穷寇勿追”。不能把人逼急了，狗急跳墙，反而不好。
又有一次，听说有个房客拖欠了三个月的房租还不肯交纳， 这等小事何劳她的大驾? 可水春兰偏偏借题发挥，怒冲冲地上门逼债。弄堂里几个二房东听说水老夫人亲临，急忙带了几个弟兄前来効劳。水春兰就让手下吵吵嚷嚷，搞得路人皆知; 并且一声令下，把欠户的衣服、家具搬光抵债。围观的街坊邻居无不乍舌， 其他住户谁还敢拖欠房租? 可是她临走却偷偷地把钱塞在那家人的枕头底下，不强人所难。事后，那欠户登门谢罪，说自己近来失业，妻子生病，不得已才拖欠了房租。水春兰让他写下借条， 还清房租，归还他的东西，还给了他一些钱以解燃眉之急，说: 我们宁波人做生意最讲究信用，借管借，还管还，一码归一码。 “杀一儆百”奏效了。她的秘诀传出去后，街坊对周家没有怨恨， 反而只有敬佩。正因为她讲究信用，说话算话，周莲记还是像以前一样， 信誉可靠，生意蒸蒸日上。她出手非凡，行业中人对她刮目相看，尊称“水太夫人”。据记载，十九世纪末，二十世纪初，上海滩房地产业界赫赫有名的三个女中豪杰。一个是哈同的夫人罗迦陵， 另一个是人称“程麻皮”，程涵泽的夫人。生意场上的拼搏三人各有千秋，不过，教子有方，守家立业，水夫人是最成功的，当之无愧数第一。
罗迦陵是浦东一个被遗弃的贫民村妇和一个法国水手生的 混血儿。当代社会学家喜欢浪漫，说她是街上的卖花女。殊不知这在旧上海， 是贬低她的身份的。和洋人，尤其是“烂水手”结合 的女人被看作街上拉客的，俗称“咸酸梅”。好人家的女儿不嫁洋人的。罗迦陵和哈同在街头相遇，结婚以后，助哈同在上海白手起家。把卖鸦片赚来的钱投资了租界上的房地产，一步登天。罗迦陵也会帮着哈同收租，成了上海最大的房地产业主。
他们俩没有生养，却煞费苦心，一共领养了二十个孩子， 其中有十一人是外国人，随哈同姓；九个是中国人，大多是罗氏内侄子女，随罗姓。可是年哈同去世，遗嘱中规定遗产由罗迦陵继承。但是同时规定，罗迦陵死后，只有外籍养子八人享有哈同和罗迦陵过世以后的全部遗产，而罗迦陵领养的所有中国籍内侄子女则无继承权。
特别诡异的是，遗嘱居然规定，若罗迦陵于哈同过世后一周内如发生不幸，则除去一切赠与与丧葬开支后，由长子哈同乔治继承%的遗产，而哈同罗弼则拥有%的遗产。若罗迦陵未发生不幸，则哈同所有遗产均由罗迦陵一人继承。结果在哈同过世 的七天时间内，爱俪园果然起火，发生一场火灾。罗迦陵命大， 逃过一劫，得以幸存。从此烧香念佛，深居简出。长子乔治吃喝嫖赌，挥霍无度，还持枪要挟罗迦陵，致使罗迦陵登报声明，和他脱离母子关系。哈同遗产官司一案长达十六年。 惨不忍睹。没有一个华人子女能站出来维护罗迦陵的权益。罗姓子孙如果今还有人在，真应该好好研究一下西方法律和其中的种族歧视。英国法律对待华人子女简直和美国南部白人庄园主对待和黑人生的子女一样，如出一辙，殊途同归! 说来也是同宗同源，都承袭了英国的法制。
有关程谨轩夫人的故事，目前还没有看到资料，也不知姓甚名谁。她生有两子，可惜长子聋哑残疾，不能开又。次子程霖生和长孙程贻泽一度都是上海滩的风云人物，都是雄心勃勃的房地产大王，他们在南京西路一带打造了不少花园洋房，高楼大厦。 若大家产，竟于年宣告破产。因为投机黄金失败，人称“富可敌国”的程氏家族一夕崩溃，给英国洋行背了黑锅，连累数十家华人钱庄。老上海都怨其“对下一代缺少应有的家庭教育”。从目前流传的资料来看，程家的家教、家风可见一斑。
程谨轩原是安徽歙县人，他是随淮军来上海的。年， 李鸿章奉曾国藩之命，在安徽编制一支军队，在英国的帮助下， 淮军乘英国兵舰沿长江南下，抵达上海，并与“洋枪队”勾结，攻击并驱逐了太平军。当淮军驻扎后，程谨轩就在上海靠自己的手艺自谋生路。和周湘云一样，他也是个木匠，也是开大包筑头， 开发房地产起家。安徽人是领了圣旨，凭权势来到上海的，财大气粗，野心大，胆子大。却因他小时候出过天花，脸上留有疤痕，上海人管他叫“程麻皮”。想来他是个粗人，不是善客。他的儿子不象周湘云，深知创业之不易，兢兢业业，不炒作、不投机，捂紧手中的地产，商场上叫他“铁派”，历经风雨不倒。网上说，“成 了真正的房地产大王”。程家破产后，程谨轩死有余辜，众人怪他 “没有谨慎守成，对后代缺乏关爱和教育”。
他的儿子程霖生年轻时就抽大烟成习。据说他吸食鸦片还是乃父亲怂恿的，想他染上鸦片瘾便不大可能涉猎他事，不会冒风险，可以保全其千百万家产。可能程霖生年轻时就胆子很大，会乱来，爱冒险。当程谨轩逝世，千万遗产由程霖生掌握后，他在“吞云吐雾，锦衣玉食，声色犬马”之暇，附庸风雅，高价买进 了许多字画古玩，许多都是赝品。他发现之后，报复卖主。其生活之豪奢，涉猎世事之荒唐，经常上当受骗，贻笑大方。最大的笑话是，北洋军阀期间，他花了二十万银元捐了一个所谓的“蚌埠商务督办”。当他大摆排场，走马上任到了蚌埠后，才发现根本没有这个官位。原来是被人骗了，这二十万银元只买到了不被政府认可的官印与委任状。
程家长孙程贻泽倒是个一表人才，西装革履，上的是洋学堂，教会学校毕业，还留过洋。他喜欢踢足球，人称“足球小开”。十九世纪二十年代，自己组织足球队，篮球队，网球队联赛，邀请外国球队来华比赛。他特地在南京西路石门二路又投资造了一座旅馆式的公寓，那幢楼英文名字叫“网球公寓”，中文名 “德义大楼”。如今还在，就在南京西路号周纯卿的公馆隔壁。在程贻泽的安排下，楼里经常保留相当一部分空房，供那些国外来的客队球员住和使用。他挥金如土，诸凡球员的吃喝、住宿、工资津贴以及一应费用均由他负责。
周家也许祖上积德，得天独厚。水太夫人不但企业管理有一套，她教育子女也很严格。从小就教育他们不能在租界上帮助洋人欺负自己人。周家不得欺贫爱富，为富不仁。在家里不得男尊女卑。上上下下，男女同桌同席。她的房里墙上挂着“莲”颂: 威武不屈，富贵不淫，贫贱不移。经常提醒子女们做人不能忘本， 要有骨气。说来奇怪，周家的孙女们，也的确像莲花，“濯清涟而不妖”，个个直性子，“中通外直，不蔓不枝”，个性很独立。不像当代连续剧里的金枝玉叶那么天真浪漫，而是稳重自持，“可远观而不可亵玩焉”。到了我这一代，因为出身资产阶级，有一次老师给我画了一幅莲花图，表扬我“出污泥而不染”。
随着两个儿子逐年长大成人，水春兰也一点一点把周家的产业交给俩个儿子去打理。这两个富二代有一阵子也染上了好逸恶劳的习气，只谈风月。绯闻谣言在社会上疯传，引起各大钱庄、 银行警觉。对于周家的贷款有了限制。水春兰把俩个儿子痛斥一 顿，带着他俩由管事陪同，游走各大钱庄洋行周旋。她让管事坐在自己身边与各大老板“聊天”，套近乎, 感谢他们数十年来对周家的支持，让周家才有了十几条弄堂的房产。她对他们说:“两个儿子少不更事，我让他俩做点小本生意，学些见识，你们与周家有几十年的交情，看在我这张老脸的份上不吝赐教，提携提携两个小辈”。一聊就是一个多小时，让两个儿子规规矩矩，一声不吭地站在自己身后装傻。即使谈到生意上的事，他也叫管事来回答。让谁都知道她才是周莲记的掌门，十几条弄堂的房产还捏在她的手中，两个儿子再败也败不到那里去，亏不了你们。水春兰这一招给各大钱庄、洋行老板吃了一颗定心丸。此举果然稳住了周家的声誉，贷款不成问题，生意继续红火。
她没有疏忽富二代的成长和教育。一再告诫他们，家产只能扩充，积累，不能出卖，否则他们就是败家子。她不把儿子像别家富二代那样养在家里，而是鼓励他们出去自谋生路。她毫不犹豫地把小儿子送去沙逊洋行当练习生，像当年他父亲周莲塘一 样，给人打工，跑腿。小儿子长得帅，和他父亲一样讨人喜欢， 容易和外国人打交道。不久，他就能讲一口流利的英语，熟悉了洋人的法规律条，“生意经”和许多“精门槛”。没几年，他就当上了泰利洋行的买办。本地商会中人，都来求教于他。
水太夫人教子有方，嫁女有门，有分寸。大女儿嫁回宁波李家，嫁镇海李觐丹。还有两个女儿嫁了南浔四大家族中俗称“四大 象”中的两户大象，刘家和庞家。嫁给刘家的是刘墉之子刘梯青。又有说一个女儿嫁宁波富商戚家。只是我记得我小时候听我从南浔来的阿妈经常提起“刘家姑奶奶”和“庞家姑奶奶”。文革期间，和我舅舅一起喝酒的朋友中有一位庞先生，南浔人，也说他家有一位姑奶奶是周家的姑太太，他和我们是亲戚，还让我管他叫舅爷。不管怎么样，从水夫人嫁女的门第看来，她并不稀罕租界上的公子哥儿，文人墨客，海外留学生，而是实实在在，有传统，有文化，忠实厚道的实业世家。
年，水春兰仙逝。她的一生努力和结局，从浙江随夫到上海，创家立业，在鱼龙混杂的上海滩，不辞辛劳，树立了上海女人精明能干，相夫教子，信贷公关，企业管理，样样不让须眉的楷模。长子周湘云接管家业时，周家已有万银元的家产。因水夫人年轻守寡，勤俭持家，继承夫业，成功发家，两个儿子都很孝敬她。十几年以后，长子周湘云成了上海房地产大王，不忘到凤岙村去造了三座桥，纪念他的母亲。可见是水家一脉相传的忠心和孝道。年周湘云去世，仅市政府注册的遗产数字，十倍于他从母亲手中继承的。周纯卿年去世，注册的财产数字也不相上下。两个儿子没有一个是败家子。而且，“一号汽车” 抵制了洋人的贪婪，保持了民族的尊严和气节，流芳百世，实现了水夫人的遗愿。
水夫人在世时，三个女儿早已出嫁，两个儿子也已经成家， 可谓儿孙满堂。媳妇都是她在世时娶好的。长房娶了她娘家的侄 女，好大欢喜。水氏生了一个儿子，两个女儿。长子长孙名周昌善()。长孙女名周亦珍(-?)，次孙女周亦瑛 (-?)。原指望娘家的侄女可以像她一样相夫教子，治家兴业。不幸，年，这位第二代水氏夫人因病去世。
时隔一年，年，周湘云便娶了知名外交家施肇基的侄女施彤昭续弦。施家是震泽世家。震泽也是个古镇，在江苏和浙江交界处，离南浔不远，都是文化历史悠久的鱼米之乡。这位夫人只生一女，名周亦玲。尽管她没有儿子，在此后将近四十年中， 周湘云也没有娶姨太太生儿子。这位施家的太夫人，我叫她“大太外婆”。我记得她的模样，皮肤白皙，眉清目秀，身材苗条，两个眼睛炯炯发亮。正是这位夫人的爱好和守业，使周湘云成了大收藏家。我小时候，她住在南昌路9弄1号，经常有家庭聚会要去她家。记得还有过一次大型的圣诞舞会，我看着我爸我妈在前面花 园里围着张灯结彩的大松树跳舞。我还有两张照片是在她家拍的。我穿着灯芯绒的背带裤，胸前亮闪闪的别针是一个真金的毛主席头像。毛泽东时代，一开始资产阶级还自由，可以在家里举行舞 会，跳交谊舞。大概是上个世纪五十年代中，我三五岁的时候。
二房周纯卿和宁波老家西门袁家结亲。袁家从宋朝开始就在鄞县定居，世代忠良，为当地百姓爱戴的官宦之家。7袁氏陪嫁万贯，可惜只生一女，就是我的外祖母，名周云玲(- )。她出生时不到五磅重，属老鼠，说是像个小老鼠，到三岁还抱在怀里。袁氏溺爱独生女儿，故我外祖母从小就很任性。她说一不二，据说是被她娘宠坏了。有关袁家的事很少知道。只记得听阿妈说，我外祖母有一位舅爷，有非常古怪的洁癖。他经常来周家，喜欢到“大小姐”房里坐坐，但是他总是自己带了凳子过来，嫌别人家的椅子凳子不干净。一般说来，宁波人的确有洁癖，洗脸和洗脚的盆必须分开，上下之分绝对严格。我父亲也是宁波人，他洗脚洗脸上上下下脚盆脸盆，一共要用五个盆。
水太夫人去世的时候，我外祖母已经九岁了，多少还是有些记忆，有些印象。就像我记得我九岁以前常跟她去书场听书一 样，她记得她的祖母喜欢看戏，听书，家里经常有堂会，请戏班 子来家里演戏。每天晚上总有两档说书。听完评弹吃夜宵。我还记得，她搬来我家以后，晚上守着无线电听书。这爱好居然传给了我。不可思议的是，我读了半个世纪的洋书，教了三十年外国文学，到头来最入迷的爱好还是看戏听书。真可惜没有人和我分享我的兴趣，没有人像我爱得这么深。这份珍贵的非物质文化遗产，在国外不知怎么才能传承下去。
我外祖母最喜欢的弹词演员是朱雪琴。有一次朱雪琴来我家附近的书场说书，完了下台走过来叫我外祖母一声“寄娘”。旧上海的传统，“寄娘”就是捧场的听众，现在叫“粉丝”。奇怪，这么多年过去了，近年来我听得够多，可是听来听去，我的最爱也还是朱雪琴。朱雪琴是评弹界少有的，不弹琵琶弹弦子，反串男性的女演员。唱腔爽朗雄健，气势磅礴。她有一种特殊的气质和活 力，刚劲老练，自信自如，无瑕可击。不容易模仿。作为女性，她显得落落大方，端庄稳重，和一般妩媚娇艳，小家碧玉的女演员大不相同，却也十分动人，肤色白里透红，神采奕奕，两眼炯炯有神。公认是评弹界的“一号汽车”。
不知为甚么，我觉得只有她的精神和风度可以形容我心目中的“上海女人”，至少我外祖母那一辈的周家的女人; 或者说，“新上海滩”的导演们和当代海派作家们梦寐以求，却难以想像，难以塑造的“上海大小姐”。当代人的想象，富人家的大小姐只会任性撒娇，打扮，一定是受父亲宠爱，要什么有什么，茶来伸手， 饭来张又，头脑简单，心地善良的白雪公主。其实不然，“上海大小姐”首先是要有担当的，待人接物面面俱到。同时要有气度，落落大方，高高在上。小女儿才可以撒娇。这种充满自信，敢于担当，里里外外都能对付的特色才是上海女人的特色，才是值得传承的。
水夫人在世的时候，家规很严，不准两个儿子纳妾。她是怕姨太太进门以后败坏了家风。也许这就是为什么周湘云会去青楼，闹出事来，被一个青楼女子告上法庭，声称和他生有一子。他请了巡捕房的捕头陆连奎做保镖，亲自出庭否认，对薄公堂，法庭判证据不足而了之。虽然此案过去了，他没敢娶姨太太。其 实，他要是把那个青楼女子的儿子认了，也许他后来就不会后继无人了。
小儿子周纯卿和他性格不同，胆子比他大。母亲去世以后， 他就娶了一房姨太太。这位姨太太生了两个女儿，一个儿子。不 幸，儿子养到九岁，染上肺病夭折了。二小姐名周亦琦。三小姐 就是当代“工商界名媛”，盛康年()的夫人周素琼 ()。据周素琼后来的回忆，她母亲信佛，每年要去普陀山烧香拜佛。她听说普陀山上有一个神奇的山洞，叫万影洞，洞里五光十色，仙气飘渺，在洞又长时间地往里张望，有时能望见自己逝去的亲人。她母亲特别相信，每年都要带了女儿去那个洞又长久地张望，盼望能看见自己死去的儿子。也许儿子死后悲痛过度，这位姨太太不久也去世了。在很长一段年月里，周纯卿没有儿子，就把这位三小姐当男孩子培养，教她骑马，让下人称 她“三公子”。这位“三公子”性格好强，有一段时间在家里当家作 主，上上下下见了她都怕她。
周纯卿将近四十五岁，还没有儿子，便又娶了一位比他小二十六岁的年轻姨太太。这位姨太太姓石，名泽君，苏州人。她比我外祖母还小六岁()。进门时才十八九岁。说是“包 生儿子”的。果然，不久就生了两个儿子，一个女儿。长子名周德霖()，次子周祥霖(-)，四小姐周梅琳(- )。我外祖母的这三个弟妹都和我妈差不多年龄。因我母亲自幼住在外祖家，和他们一起长大，虽比他们小一辈，却几乎像兄妹一样。这位姨太太性格随和，脾气比我外祖母好得多，的确做了我妈的“姥姥”。我妈和她比和她娘还亲近。我从小叫她“太外婆”。她对其他子女直呼其名，只有对我外祖母一向尊称“大小姐”。我外祖母对她也是礼遇有加。
周纯卿此后再也没有续弦。因为生了两个儿子，大太太袁氏去世之后，他就将石氏姨太太扶正。据说，当时三公子提出， 她母亲也要扶正。没想到，我的外祖父，周家的大女婿出来干涉， 责问他的岳父，这位二姨太和他的岳母究竟谁先去世。结果发现，二姨太逝世时，他岳母大人尚在世。如此他就不答应，说二姨太生前，正室还在，照规矩不可扶正。此事只得作罢。听“太外婆” 说，周家上上下下，最怕的就是这位大女婿。
我小时候不懂为什么有儿子那么重要。现在想来，不光是因为大女婿在社会上有势力，主要是二房石氏生的两个儿子和我妈差不多大，还是小孩。二小姐出嫁后不久亡故。三小姐，四小姐待字未嫁。大女婿比周家两个儿子大二十几岁，算个半子吧。他要怎么样，只有我外祖母可以阻止他。可是这件事我外祖母不想阻止他，有可能还是她的注意。她应该原先就知道，是她母亲先去世，还是姨娘先去世。只是不好意思出来问她父亲，有伤姊妹和气罢了。
这么一来，周纯卿五个子女，其实只有“周素琼”一个是庶出。而现在维基和百度提供的周家后人，周纯卿连同周湘云的后人只有周素琼一个，别人都不存在。所以我补一笔纠正。尤其是，传统中国社会，正出和庶出的地位、名份、教养、作风、习性、 嫁娶，是大不相同的。
周家人的名字，我知道怎么写，不太会有错。那是因为我小时候四五岁开始学写字的一项功课，就是临摹我外祖母的电话 板，她的通讯录。那是一块铁板，上面糊了白纸，打了格子，由他手下的一位工匠做的，字迹工整，清楚整齐，因此她叫我临摹。这块板挂在房门后，隔一段时期更新一次。不知为什么，周家二房的命名排行不很严谨。我外祖母的名字重复了她伯父的“云’字。说来应该是个忌讳。也许周家的确爱尘世外的白云。大房她堂妹的名字又用了她的“玲”字。而她自己二房四妹的名字“梅琳”，又没有用她的“玲”字，同时也没有用她两个哥哥的“霖”字。也许周家的那些人太自由主义，自己要怎么写就怎么写吧。我妈居然把我外祖母坟碑上的名字都刻错了。她还是大学生呢。怪不得倒霉，新坟不到两年就给造反派掘了。就是因为这样的阴错阳差，到了第三第四代，两房的格局就乱了套了。这位周家大房的“大三小姐” 竟然爱上了我爸，成了我妈的情敌。此乃后话。
周亦玲在大房女儿中排行第三，周家人称“大三”。因为她没有出嫁，我妈那一辈管她叫“伯伯”。我小时候管她叫“公公”， “大三公公”。二房三小姐周素琼在家人中称“小三”。我妈和她相差十二岁，都是属兔的，叫她“好伯”，是她还未出嫁时就这么称呼的。我出世她已经出嫁了，所以我不叫她“公公”，只叫她“婆婆”。不知为什么，我外祖母也不怕见外，让我带着姓氏称呼，叫她“盛家婆婆”。以别于另外大房里她的两位堂姐，周亦珍和周亦瑛。我叫她们“沈家婆婆”，“王家婆婆”。可是奇怪的是，没人叫我外祖母 “叶家婆婆”。周家和我妈同辈的，都叫我外祖母“大姆妈”。
周家虽然住在英租界，并没有效仿英国人的继承法，长子继承。而是尊水太夫人的意思，两房均分。水夫人知道小儿子像他爸，聪敏好学，将来一定有出息。除了牛庄路的老宅，两房各有一个花园，各占地四十亩。这么平均，想来是早年造的。周湘云的花园在延安西路，称《学圃》。周纯卿的花园在华山路，名《纯庐》。
兄弟俩从小就学做生意，水夫人在世时已经接班，因此熟门熟路，继续勤勤恳恳，置地造屋，守家立业。《周莲记》主要由大哥周湘云掌柜。洋人的生意大多由周纯卿对付。他已经在泰利洋行做事，英语流利，和外国人接触得比较多。外国人求他比他求外国人的事多。开头的二、三十年，周家的产业有增无减。两房各有千秋，可谓“并蒂莲花开”。如今的史料有记载，说是水夫人去世时，周家已有五百万的家产。还说周湘云十三岁就接管 家业。当时周纯卿才十一岁。应该说这五百万的家产是水夫人恪守夫业，成功打造起来的。我想起小时候学唱越剧《梁祝》，祝英台有一句台词:“莲花老来结莲蓬，我与梁兄一场空”。而水夫人改变了浙江才女的命运。她相夫教子, 丈夫去世以后靠她一手经营的《周莲记》莲子累累，硕果可摘。当年上海房地产行业中三位女强人之一，真的是名不虚传。有这样的祖母为榜样，难怪我外祖母出嫁后对于丈夫和儿子的期盼和要求，标准太高。
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